切割前期物業(yè)制度腫瘤，修訂國務(wù)院物管條例第24條避免貽害無窮

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引言：

本號，前幾日，受部分民間修法倡議者們所托，發(fā)出倡議修訂國務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l例一文后，反映熱烈，收到不少建議信，擬陸續(xù)發(fā)布。

倡議書：

若相關(guān)職能機(jī)關(guān)的同志有幸看到，一些有機(jī)會參與物業(yè)行業(yè)法規(guī)修訂的專家、學(xué)者有幸看到，這些優(yōu)秀民間建議，能被看到、甚至被聽取并采納，肯定善莫大焉，于國于民都大有裨益。

梁先生、草根的思考聯(lián)合建議

關(guān)于修正《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十四條的建議

中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部：

根據(jù)《中華人民共和國立法法》的相關(guān)規(guī)定，現(xiàn)就修正《物業(yè)管理?xiàng)l例》（以下簡稱《條例》）第二十四條提出建議。

設(shè)計(jì)《條例》第二十四條的初衷，是為了在建筑區(qū)劃內(nèi)項(xiàng)目整體交付后、業(yè)主自治組織成立前，確保物業(yè)管理區(qū)域有物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行有效管理和維護(hù)，是一個(gè)過渡性的安排。其法律上的終結(jié)標(biāo)志是業(yè)委會與新物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立的《物業(yè)服務(wù)合同》生效之時(shí)。

然而，在現(xiàn)實(shí)中，這個(gè)本應(yīng)短暫的“臨時(shí)階段”卻被建設(shè)單位極大地用到了極致，在業(yè)主大會和業(yè)委會長期缺位的情況下，項(xiàng)目交付數(shù)年乃至二十年后，建設(shè)單位通過前期物業(yè)一直把控小區(qū)，形成利益割據(jù)的現(xiàn)象比比皆是。這是加劇業(yè)主利益損失、造成業(yè)主與物業(yè)矛盾難以協(xié)調(diào)的重要原因。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，業(yè)主和物業(yè)糾紛突出的小區(qū)，約80%以上是前期物業(yè)服務(wù)小區(qū)，也側(cè)面證明前期物業(yè)制度貽害無窮：服務(wù)合同標(biāo)準(zhǔn)低、收費(fèi)高、監(jiān)管難、質(zhì)價(jià)不符等等。前期物業(yè)管理制度最核心的結(jié)構(gòu)性缺陷，后患無窮，直接導(dǎo)致了業(yè)主自治權(quán)利的長期“空懸”，是物業(yè)管理領(lǐng)域產(chǎn)生諸多問題的總病根。

《條例》第二十四條的設(shè)立，產(chǎn)生的弊端和危害性如下：

一是業(yè)主話語權(quán)監(jiān)督權(quán)喪失。業(yè)主從一開始就被動地接受了一個(gè)自己沒有參與談判、沒有表達(dá)意愿的合同。這份合同的主要內(nèi)容當(dāng)中的服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)期限、服務(wù)交接等條款均由建設(shè)單位與其關(guān)聯(lián)的物業(yè)公司（子公司）決定。建設(shè)單位作為合同的簽訂方，其核心利益在于在合同中設(shè)定有利于自身的內(nèi)容；如減少前期投入、減輕保修期責(zé)任、維修維保責(zé)任等，而對物業(yè)需要對設(shè)施設(shè)備的長久維護(hù)、使物業(yè)的保值增值、讓物業(yè)服務(wù)持續(xù)高質(zhì)量等并不關(guān)注。這種與業(yè)主根本利益上的不一致，注定了前期物業(yè)服務(wù)合同在誕生之初就可能無法充分代表和保護(hù)業(yè)主的根本利益。

根據(jù)《條例》第二十五條規(guī)定，建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同，應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容，這意味著購房者在簽署購房合同時(shí)，就被迫全盤接受了前期物業(yè)合同，沒有任何討價(jià)還價(jià)的余地。這在法理上違背了《民法典》所倡導(dǎo)的民事主體之間的自愿、公平的合同精神。

二是服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與質(zhì)量缺失。簽約主體的錯(cuò)位，致使前期物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容往往存在諸多局限性，如前期物業(yè)合同缺少對物業(yè)履職不當(dāng)?shù)膶?shí)質(zhì)性考核和懲罰措施、導(dǎo)致物業(yè)缺少責(zé)任感，對建設(shè)單位遺留問題、承接查驗(yàn)等不敢真正站業(yè)主發(fā)聲和查驗(yàn)、導(dǎo)致帶病交付等，有意隱瞞或放任開發(fā)商保修期的不作為，導(dǎo)致后期各種建筑質(zhì)量或設(shè)備質(zhì)量問題頻發(fā)。后續(xù)即便是簽訂重新合同，因第二十五條的原因，又往往讓不利條款繼續(xù)延續(xù)，讓后期規(guī)范物業(yè)服務(wù)活動依然存在相當(dāng)大的難度。前期物業(yè)服務(wù)合同，存在大量模糊描述，傾向于使用定期、及時(shí)、保持清潔等模糊性詞語，缺乏可量化、可監(jiān)督、可考核的具體指標(biāo)；讓前期物業(yè)有機(jī)可乘，導(dǎo)致為了控制成本和規(guī)避責(zé)任，不按合同履約、質(zhì)價(jià)不符、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)虛化和不愿意基礎(chǔ)性投入，前期物業(yè)服務(wù)階段，物業(yè)長期小修不修、小病不治，拖過兩年保修期，或者小病拖成大病，然后要么兩手一攤，要么要求小區(qū)公共收益或維修基金處理。

三是收費(fèi)模式與財(cái)務(wù)不透明。《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》規(guī)定了包干制和酬金制兩種收費(fèi)方式。在前期物業(yè)管理階段，建設(shè)單位和前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)更傾向于采用包干制，即前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取固定的物業(yè)費(fèi)，盈虧自負(fù)。這種模式下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤直接與其成本控制掛鉤，有極強(qiáng)的動機(jī)去壓縮服務(wù)成本，且無需向業(yè)主公示詳細(xì)的賬目。這與酬金制下物業(yè)費(fèi)屬于業(yè)主所有、物業(yè)服務(wù)企業(yè)僅是代管并提取約定酬金的模式形成鮮明對比。財(cái)務(wù)上的不透明，是導(dǎo)致業(yè)主產(chǎn)生不信任感的主要根源。

四是業(yè)主共有部分收益被侵占。前期物業(yè)制度，因建設(shè)單位和物業(yè)往往是一家人，物業(yè)對建設(shè)單位侵害業(yè)主利益視而不見、甚至樂于當(dāng)侵占業(yè)主利益急先鋒，導(dǎo)致業(yè)主共有產(chǎn)權(quán)或共有收益長期被濫用或侵占。《民法典》第二百七十四條規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地、其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有；第二百八十二條規(guī)定，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有。現(xiàn)實(shí)中，建設(shè)單位對于本應(yīng)屬于業(yè)主公用設(shè)施的交付（如會所、文化活動用房、停車場（庫）等），擅自轉(zhuǎn)讓給自己旗下的物業(yè)公司（只是其掌控體系內(nèi)的一次空轉(zhuǎn)而已），并在前期物業(yè)合同中，關(guān)于如何管理和運(yùn)營這些共有部分（如小區(qū)公用設(shè)施用房、共有部分汽車停車位等）所產(chǎn)生的收益，其歸屬和分配方式往往被刻意忽略或模糊約定。這直接導(dǎo)致前期物業(yè)服務(wù)人枉顧業(yè)主利益，大肆開拔、侵占業(yè)主共有部分收益，經(jīng)營收入吞噬得一干而凈，業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)益受到嚴(yán)重侵占。

五是前期物業(yè)承接物業(yè)查驗(yàn)流于形式。按照規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共有部位、共用設(shè)施設(shè)備查驗(yàn)，而實(shí)際上完全是流于形式（因?yàn)殛P(guān)聯(lián)關(guān)系，前期物業(yè)必須按集團(tuán)要求，哪怕集團(tuán)房產(chǎn)公司所建造房屋質(zhì)量問題多多，也不得不承接）。當(dāng)流于形式的查驗(yàn)手續(xù)備案后，建設(shè)單位成功規(guī)避責(zé)任，并給后續(xù)物業(yè)管理埋下極大禍根：物業(yè)設(shè)備設(shè)施小修不修，欠維少修，或根本不為，維修保修長期積壓，致使質(zhì)量問題加重。而保修期限一旦過了，前期物業(yè)就無節(jié)制的動用公共維修資金維修，業(yè)主根本無法追討建設(shè)單位違約責(zé)任。

六是阻礙業(yè)主大會和業(yè)委會成立。對于建設(shè)單位及其關(guān)聯(lián)的前期物業(yè)公司而言，維持前期物業(yè)管理階段的現(xiàn)狀對其最為有利，它們可以牢牢掌握小區(qū)的主導(dǎo)權(quán)和管理權(quán)。為了害怕被分權(quán)，被監(jiān)督，避免被業(yè)主大會解聘，大部分建設(shè)單位或前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)或明或暗地利用信息優(yōu)勢和資源優(yōu)勢，采取種種不正當(dāng)手段或明或暗設(shè)置障礙，干擾業(yè)主大會成立（打砸票箱、恐嚇會議籌備成員等為常態(tài)）、干擾物業(yè)選聘路演、續(xù)聘落選阻止新物業(yè)進(jìn)場等為慣用手段，進(jìn)一步加劇了業(yè)主自治的“難產(chǎn)”。

二、修正建議

《條例》第二十四條第一款“國家提倡建設(shè)單位通過招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)”，是規(guī)范選聘程序規(guī)定，而非具有法律效力的強(qiáng)制性規(guī)定；第二款“允許建設(shè)單位單方面可以通過協(xié)議方式選聘物業(yè)企業(yè)”，導(dǎo)致建設(shè)單位濫用該條款，都用協(xié)議招標(biāo)方式產(chǎn)生的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，最終基本成了集團(tuán)自家物業(yè)或自己控股的物業(yè)中標(biāo)。這嚴(yán)重違背《條例》第一條“維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)合法權(quán)益”的立法宗旨，嚴(yán)重侵害業(yè)主利益，損害業(yè)主監(jiān)督權(quán)、管理權(quán)。

條例中前期物業(yè)制度的嚴(yán)重設(shè)計(jì)漏洞，被建設(shè)單位利用并固化其利益，讓本應(yīng)由業(yè)主和物業(yè)主導(dǎo)的民事服務(wù)合同關(guān)系，長期被鎖定在建設(shè)單位預(yù)設(shè)的框架內(nèi)，讓業(yè)主無法當(dāng)家做主，為后續(xù)小區(qū)業(yè)主和物業(yè)的一系列矛盾埋下了嚴(yán)重禍根。

為維護(hù)公共利益及確保國家物權(quán)法律體系的統(tǒng)一性，保障公民參與權(quán)、監(jiān)督權(quán)和財(cái)產(chǎn)權(quán)不受侵犯，做到規(guī)則有法則立、有管必行、有責(zé)必究的治理機(jī)制和管理制度。

建議下一次修訂《物業(yè)管理?xiàng)l例》時(shí)將第二十四條第一條修正為：

按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，建設(shè)單位在物業(yè)交付前三個(gè)月，由所在地的縣級以上人民政府主管部門統(tǒng)一負(fù)責(zé)商品住宅小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)招標(biāo)工作；招標(biāo)方案應(yīng)提前告知已購房業(yè)主并征詢業(yè)主的建議和意見。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與中標(biāo)物業(yè)簽訂前期物業(yè)合同，且不得對已公示通過的前期物業(yè)合同做實(shí)質(zhì)性修改。

第二款修正為：

與招標(biāo)的建設(shè)單位有股權(quán)關(guān)聯(lián)、或同屬一個(gè)集團(tuán)或母公司等關(guān)聯(lián)關(guān)系的物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得參與競標(biāo)。如一經(jīng)查實(shí)，由縣級物業(yè)行政主管部門處以二十萬元以上五十萬元以下罰款，并在五年以內(nèi)不得參加物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)活動。同時(shí)有違法所得的，沒收違法所得。該企業(yè)將不得承接新的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目，其法定代表人和股東也不得在新成立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)任職。

如貴部認(rèn)為以上建議正確，下一次對《條例》的修訂時(shí)，懇請吸收到對應(yīng)條款當(dāng)中去。

此舉對規(guī)制前期物業(yè)弊病，應(yīng)能從源頭切除住宅物業(yè)的亂象腫瘤病根。事關(guān)重大民生問題，懇望貴部作為采納為感。

特此建議

此致

敬禮！

建議人：（名單附前）

2025年7月 日

草根談：

廣大業(yè)主苦前期物業(yè)制度久已，草根認(rèn)為此乃住宅物業(yè)30多年亂象的重要源頭，現(xiàn)在到了必須切割腫瘤的時(shí)候了！

否則，什么信托制、什么環(huán)境與物業(yè)管理委員會，恐怕都無濟(jì)于事！

歡迎留言討論！

# # #呼吁修訂國務(wù)院物管條例 # #

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